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有价无市二手租赁退烧 放租一个月没有一个看楼客(图)

二手楼租赁市场趋淡,中介想尽办法吸引租客。

  大调查

  虽然楼市调控政策不断,但今年以来的二手楼租金却一路高歌猛进,好形势之下,业主对于租金的心理预期也节节攀高。记者调查发现,近期业主高价放租无人问津的情况屡见不鲜,在天河北、淘金、广州大道南等热门租赁区域,租赁成交量更是大幅下滑,同比降幅最高达到50%,五山板块的看楼客更是猛降七成!

  尽管业主心态继续强硬,但传统的租赁淡季如期而至,对于众多高期望值的业主而言,到底是降价放租减少空置,还是坚决死扛,熬过春节前的寒冬?

  现象

  业主放租一个月

  没有一个看楼客

  10月下旬,刘小姐将自己位于体育西的一套两房单位在楼下中介行放租,中介行工作人员告诉她,目前像她那样的房子市场租金是每月3500元左右,考虑到房子是新装修的,可以适当提高租金,刘小姐便以3800元的租金在中介行放了盘。

  “我开始的时候担心看楼的人太多,影响家人的生活,就告诉中介如果租客接受不了价格就不用带上来看房子。”刘小姐告诉记者,令她没有想到的是,一个月过去了,中介行竟然连一个电话也没有,一个租客也没联系上。刘小姐去中介行问原因,对方告诉她,年底租客不多,客人觉得价格偏高只好另觅其它的房子了。

  记者近日在满堂红、中原地产、合富置业三大中介行采访发现,近期类似于刘小姐这样经历的业主并不少见,今年1至10月,广州二手楼租金节节攀升,业主对于租金的预期也不断“更新”,最终导致租客无力承受,高价放租物业无人问津的情况时有发生。

  满堂红研究部主任肖文晓介绍,从前线分行反映的情况来看,目前业主的心态虽然较强,但是如果开价过高,并不能够得到租客的回应。“如广州大道北春兰花园的某套两房单位,配齐家私电器一般可以租1600-1800元/月,但是有业主一定要租2000元/月,结果放盘两个月也没能租出去。”

  市场

  热门租赁板块

  成交量大幅下滑

  根据满堂红研究部获得的统计数据,今年1-10月份,广州二手楼租金波动上升,年初在外来人口返城高峰以及城中村改造等因素的作用下租金快速上涨,在4月份达到32.29元/平方米/月的半年顶点,此后在5、6月份略有回调。但是,从第三季度开始广州住宅租金在广交会和亚运会两大利好的带动下再次上扬,到10月份全市的平均租金上升到34.94/平方米/月,环比上涨4.5%,同比上涨14.0%,达到今年前10个月的最高点。

  中原地产二手住宅成交数据则显示,广州市2010年上半年租金走势基本保持平稳,均价保持在34元/平方米/月。最高峰出现在4月份,时值春节后租赁旺季以及广交会,带动租金略有上升,为36元/平方米/月。

  尽管租金一路高歌猛进,近期热门区域的租赁成交情况却不容乐观。中原地产天河区区域营业经理陈容华表示,11月天河北的住宅租赁市场平静,10月、11月两月成交量下滑了三成左右。“8、9月份租赁盘源供不应求,现时随着客源减少了将近两成,盘源供应逐渐恢复平衡。”陈容华表示,面对租赁淡季,有部分业主的租金也愿意作出让步,之前成交畅旺供不应求的公寓、单间,月租金从之前的2200-2500元,下降至现时不足2000元,降幅在200-400元左右。预计亚运之后,市场需求会逐渐回升,有租房需求的客户可以趁现时淡市尽快出手。

  此外,在海珠区广州大道南、淘金路等传统的热门租赁区域,11月份的租赁成交量同比也分别下滑了50%及20%.

  调查

  租赁市场传统淡季将至业主心态仍强

  记者调查发现,租赁成交量的减少一方面因为业主与租客之间价格的对峙有关,另一方面传统租赁淡季的到来也是一大原因,预计未来市场会在这两方面因素的影响下进行调整。

  中原地产的统计显示,目前业主放租物业与市场需求的供求比例约2:1,但业主丝毫没有降价的迹象,随着楼价的稳中有升,业主的租价也有微升。“目前进入了租赁市场的传统淡季,租客客源明显减少,放租盘源却有所增加,面临供过于求的局面,部分业主若不能主动降价出租,则会出现物业空置的局面。”

  满堂红研究部高级主任肖文晓分析指出,由于新政的影响,目前二手楼市的一些业主出现了“惜售”的心态,市场上“转售为租”的业主增多。这些业主的心态有别于长期以出租获利为目的长线投资客,在物价上涨的现实下普遍对租金抱有较高期望,部分人的放盘价高于市场价,因此空租期也会长一些。

  “按照过往经验,春节前是租客退租返乡的高峰期,预计接下来市场的租赁房源将会增加,而租客将会减少,市场将趋于平静,为明年开春的租赁旺季积蓄力量。”肖文晓认为,随着年尾租赁淡季的到来和广交会、亚运会利好的消退,年底租金的走势将会以稳为主。展望明年,假如楼市压制需求的调控政策持续不放松,将会变相增加租赁市场的需求,加上通货膨胀物价上涨的压力,明年3月份开始租金仍有出现新一轮上涨的压力。

  专家建议

  业主可降租价吸客

  租客避开节后租赁高峰

  租赁淡季来临,业主是调整心态降低租金放租,还是继续僵持?有需求的租客何时入市最为恰当?

  对此,肖文晓建议业主随行就市,以最快速度将房子租出去,避免出线过长的空租期。“事实上,以一套市场价2000元/月的房子为例,假如A业主2000元/月可以立即租出去,而B业主2200元/月需要等待两个月寻找租客,同样以一年租约计算,A业主由于比B业主提前两个月出租,可以获得14个月的租金收益,即28000元,B业主可以获得12个月的租金收益即26400元,月租金较高的B业主总收益反而不如月租金较低的A业主。”

  中原地产市场部主任黄燕飞对不同的业主有不同的建议,对于那些以租养供的业主,可以先降低租价,以短租形式出租,待租赁旺季再入市,尽可能减少空置期和租金损失。而那些没有经济压力的业主,可以先缓一下,明年节后租赁高峰期,市场需求增多,租金会较为理想。

  租客方面,肖文晓则建议,准备换房的租客,建议可以利用春节前的租赁淡季确定下来,避开春节后的租赁高峰期,一方面在春节前租房选择较多,另一方面业主的心态也没有那么强,可以争取一定的租金优惠。曾肖曼则建议准备入市的租客,目前市场上盘多客少,有部分业主或会以降价吸引客户,面对竞争对手减少,有需求的租客可以趁着淡市淘笋盘。但另一方面在限购令出台后,租价不降反升的业主亦有所增加,租金赶上月供款,经济能力稍宽裕的租客不妨考虑出手购置物业。