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限购下投资客转向商业地产 深圳写字楼租售齐火爆(图)

记者昨日拍下的深圳中心区写字楼群,目前该区月租金全市最高达每平方米127元

  限购令后,住宅和写字楼一边是风声鹤唳,一边是春江水暖再现“冷一头、热一头”的“跷跷板效应”。

  近日,记者从中心区、华强北、国贸等片区了解到,写字楼租金和售价出现“两头火”的局面,租金以5%左右的速度上涨,写字楼售价的涨幅更是达到了20%~30%,写字楼走出了独立行情,成为调控的“间接受益者”。

  写字楼租金月涨5%

  华强北是深圳著名的商业旺区,这里不仅“一铺难求”,写字楼也是“千金难买”。昨日,记者在华强北几家中介地铺了解到,业主放盘数量偏少,而且市场需求一直居高不下,少数有放盘的物业放盘价急升,达到了31000元/平方米。租赁回报方面,以赛格广场最高,今年五六月份,这里的月租为190~200元/平方米,现在已经涨到了230~240元/平方米,涨幅达20%,平均月涨幅为5%。

  在中心区,卓越世纪中心的钻石造型颇吸引眼球,其租金同样具有标杆意味。国庆后,其月租金单价为180~200元,最高单价开出了230元,而去年年底的价格为160元/平方米。周边写字楼的租金价格也稳步走高,美联物业统计数据表明,中心区以每平方米127元的月租金成为全市写字楼租金最高的区域,蔡屋围、华强北和南山文化中心紧随其后,放盘租金分别为108、106和103元/平方米。

  在国贸片区一个中介地铺,记者采访了刚刚与租客签下租赁合同的章先生,他不肯透露具体价格,但称投资回报“非常满意”。美联物业一地铺经理表示,这里写字楼的投资回报率创下今年新高,达到6.5%,这也是2009年10月以来的最高值。

  二三百平方米物业受青睐

  业内人士向记者表示,此次的楼市调控主要针对住宅市场,而对商业地产的影响较小,尤其是在信贷政策上,限购令并不涉及商业地产,因此其市场表现不错。据港置地产的置业顾问孙小姐介绍,新政后,来看房的人数明显上升,尤其是关注面积200~300平方米写字间的人比较多,日均最高人数达到近20组。

  “深圳住宅与商务写字楼过去是‘商住倒挂’,调控前人们之所以追捧住宅是因为进入的门槛低,首付比例低,利率也有优惠。现在进入的门槛被提高之后,同区域价格更低的写字楼自然更有市场了。”孙小姐告诉记者,现在住宅的投机行为被规范了,所以很多客户选择了区域位置优越的写字楼作为投资对象。

  上文提及的章先生租出去的写字楼面积是240平方米,租客是一家在香港有较多业务的小企业,并有另外几家企业表示了的租赁意向。

  美联物业的统计也显示,近期面积超过150平方米的大户型写字楼成交增多,占总成交套数的60%,200平方米左右的户型较受市场青睐。

  商业地产成资金“蓄水池”

  记者了解到,商业地产市场俨然将成为一个资金“蓄水池”。

  根据世联地产的统计,目前深圳写字楼上门量相对于楼市调控之前整体增加约一倍。世联地产工商事业部总经理张栩哲表示,去年是因为有些人看到住宅市场的风险而转向商业地产,有预见性地进行投资转移。“但今年楼市新政以来写字楼市场的变化,则是由于住宅市场投资渠道被打压和围堵,在通胀大背景不变的情况下,工商物业确实是避险资金的重要渠道,部分市场资金在很大程度上被迫转向商业地产。”

  “这次调控并没有针对商业地产,这就是为什么现在不少住宅开发商都有意增持商业地产,他们也是看到了市场的空间,并且带有分散风险的意图。”宝龙地产副总裁林峰利如是说。

  “目前的调控措施并没有涉及到商用物业,深圳地王大厦附近的商业物业销售均价仍保持在30000元左右,公司16亿的目标中有9个亿将来自深圳鸿隆世纪广场。”主要于深圳开发商业物业的鸿隆控股总裁张宜均表示,相信16亿这个销售目标能够实现。

  “限购令之后,资金转向商业地产的形势很明显,最近公司商业、住宅两个部门的互动非常频繁,常有住宅部的客户要了解商业。”美联物业三级住宅部总监江少杰说,“另外,对那些投资市场的‘散客’来说,已经打出‘资金避风港’这一新口号的写字楼物业也很吸引人,住宅市场内很多投资者不得不以购买改为观望,但大部分投资者对市场依然比较乐观,只是在寻找更好的机会,比如一些人已经把一部分资金转向购买写字楼或者商铺,由此我们中介以后也可能需要转型,寻求商业地产市场内的盈利空间。”

  业界分析

  金融机构忙扩张 外资企业需求增

  经济复苏成写字楼畅旺推手

  【深圳商报讯】(记者 李忠辉)据仲量联行的报告第三季度,深圳甲级写字楼租赁市场持续向好,成交活跃。整体空置率达到10.5%,环比下降了1.4个百分点,而租金水平录得较大增幅,环比增长10.8%.。虽然未来租赁市场供应充裕,但不断增长的需求将有助于部分抵消供应带来的压力。

  本季度,深圳甲级写字楼租赁市场持续向好,交易活跃。其中,东海国际中心竣工,为市场新增103500平米的甲级写字楼面积。该项目采取只租不售的策略,目前出租情况表现良好。

  金融机构的扩张是市场的主要需求。金融机构在深圳的扩展一直保持活跃,从而带动写字楼租赁市场的需求。

  国内外经济的复苏迹象向更多行业蔓延,对写字楼市场的需求也产生带动作用。以高科技行业和传统制造行业为例,本季度半导体制造企业Ramtron和服装企业曼妮芬分别在甲级项目扩张了大面积办公室。在需求的带动下,旧项目的空置面积得到填补,而新竣工项目出租良好,整体平均空置率为10.5%。

  福田CBD仍然是深圳写字楼租赁交易最活跃的片区,在新的高品质项目带动下,业主普遍提高了租金报价,某些项目的租金水平已经创出新高,从而也带动全市整体租金水平的增长。本季度租金环比增长10.8%,整体平均值达到135.4元每平米每月。

  随着租赁需求的增长,投资者对写字楼物业的投资需求也有所回升,以自用为主的投资需求预计将继续保持活跃。

  展望深圳甲级写字楼市场前景,预计仍然保持乐观。随着经济的复苏和深圳产业结构的调整,国内企业的增长将是写字楼市场需求的主力。除了金融行业外,来自其他高附加值的行业的需求也将继续增长。随着国内外经济环境的改善,外资企业的需求将继续回到市场。虽然未来市场供应量仍然非常多,但是不断增长的需求将有助于部分抵消供应带来的压力。

  零售业增长带旺商铺

  国际一线品牌拓展造就优质商业物业升温

  【深圳商报讯】(记者 李忠辉)本年度以来,深圳零售市场规模继续成长。1~8月份,全市消费品零售总额1899.21亿元,同比增长15.3%,比上年同期的增幅提高2.4个百分点,零售额的增长也持续带旺物业市场。

  据仲量联行的报告三季度深圳优质商铺市场需求旺盛,空置率持续走低等因素推高租金,本季度录得环比增长1.1个百分点,达到795.4元每平方米每月。

  在优质零售物业市场,本季度,位于南山中心区的天利名城购物中心开业,出租率比较高,主力租户包括汉堡王、俏江南、太平洋影院等。目前正在招租的项目,例如京基百纳空间,成功引进了许多新的品牌,其中有些品牌是第一次进入深圳市场,例如高档商务箱包品牌TUMI 和INTERMEZZO休闲服饰品牌等。

  国际高端一线品牌在深圳的拓展持续活跃。例如瑞士高端手表Breguet和法国LVMH集团旗下的珠宝品牌Chaumet分别在万象城和中信城市广场开设新店。

  旺盛的需求和持续走低的空置率推高租金。由于目前市场可供出租的面积比较少,业主在租金上让步有限。整体平均租金环比增长1.1%,达到795元每平米每月,而空置率受新增供应影响微升0.2个百分点,达到5.0%。

  随着京基百纳空间和欢乐海岸购物中心等新项目的推出,2011年深圳优质商铺市场将迎来一个供应高峰。由于新项目位于深圳的不同片区,例如京基百纳空间位于蔡屋围,中航城位于华强北,欢乐海岸购物中心位于华侨城片区,且他们在定位上有所差异化,因此产生直接竞争的可能性较小。同时,这些新供应将给零售商带来新的扩展机会。由于需求的增长、发展商的实力及新项目地理位置上的优越,我们对深圳优质商铺市场在未来招租和租金表现方面都将保持乐观。