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世邦:三季度成都楼市商用持续热销 租赁逐步活跃

2010年10月27日, 成都–在房交会如火如荼的举办之后,纵观成都房地产市场,以写字楼及高档住宅为代表的市场在本季度继续扩张,这表现在高档项目数量的增长和越来越高的价格。截至8月份,成都房地产投资达到人民币802.8亿元,同比增长21.5%,固定资产投资达到2,741.6亿元人民币,同比增长24.3%。与之相对应,世邦魏理仕预计今年的写字楼和零售商业物业供应将创下新高,而且新增项目多为品质较高的新一代的产品。随着地铁1号线的开通,预计将对沿线物业带来更多的利好。

  优质写字楼市场

  优质写字楼市场在本季度开始出现一些显著的转变,表现为供应和需求均呈现出新的发展趋势和增长动力的迹象。本季度共有178,000平方米的新增供应投入使用,这其中包括两栋国际甲级项目,分别是仁恒置地广场和航天科技大厦。这两个项目代表了成都写字楼品质的新水准,前者更是被广泛地认为是目前成都最好的写字楼,也是租金报价最高的。受益于许多目前在较老写字楼里的租户正在搬迁或考虑相应的计划,它的租赁情况也比较乐观。

  主要是受新增供应的拉动,平均租金环比上升6.7%至人民币每月每平方米94.9元。基于同样原因,空置率也上升了 1.5个百分点至28.9%。尽管如此,多数现有项目表现稳定,升级搬迁需求仍将是市场主流。即将开通的成都的第一条地铁线成为高新区的一个利好,租赁活动逐渐活跃。尤其是一些研发性质的企业,希望利用成都在人力资源方面的优势,在控制成本的前提下不断扩大在成都的研发规模。由于预计第四季度还有约161,000平方米的写字楼入市,市场总体空置率很可能还会上涨至超过30%的水平。

  高档住宅市场

  高档住宅市场在本季度继续扩张,表现在高档项目数量的增长和越来越高的价格。尽管许多中低端项目对定价表现出更大的弹性,也因此促成了成交量在一定程度上的回升,但高档公寓的均价仍然环比上涨12.1%至人民币每平方米12,705元。这种快速上涨背后的原因来自两方面:既有成都高档公寓与其他城市相比价格较低的原因也有开发商受成本所迫提升项目定位而通过提供精装修抬高售价的因素。

  富力和嘉里在本季度推出了他们各自等待多时的高档项目。而本地开发商蓝光也一改之前的定位推出了其首个高档项目。于9月底开通的成都的第一条地铁线再一次对其沿线区域带来利好,尤其是高新区。沿线项目的价格相对比较稳定。租赁市场在本季度进去一个淡季,平均租金轻微下降1.7%至人民币每月每平方米35.0元。

  优质零售物业市场

  尽管第三季度通常是零售商业的传统淡季且伴随了优质商业首层租金环比下降2.7%至人民币每天每平方米41.8元,但成都的优质商业市场正步入快速变轨的发展过程中。这表现在几个未来供应项目的租赁活动逐步活跃。虽然本季度没有新增供应,但仁恒置地广场在第一季度商场试营业基础上的正式开业促使市场整体空置率下降1.9个百分点至9.5%。路易威登在仁恒置地广场开设了其在西部地区的第一家旗舰店也是最大的一间店,建筑面积达到1,465平方米。

  受益于一系列的新项目将在未来一个季度或2011年第一季度入市,且他们多数为购物中心,租赁活动的逐渐活跃有望进一步延续。预计今年第四季度的新增供应将达到174,000平方米,这包括凯丹广场、群光广场和仁和春天百货人东店二期。另外两个大体量项目,富力天汇Mall和苏宁广场,有可能在2011年初左右入市。不过由于越来越多的新增供应开始进入招商阶段,租赁活动也将面临更多的竞争压力。