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广州租赁市场开始价量双跌(图)

??????? 业主新策略:空置好还是降价出租好?

  广州楼市成交量大跌,而进入租赁淡季的租赁市场成交情况也比高峰时期下跌至少20%~25%,部分板块租价出现回落,市场中空置物业也随之增加。市场人士透露,虽然部分业主有考虑降价出租,但也甚为犹豫,不知是该尽快减租以避开空置带来的损失,还是该坚持原价,空置迎接即将来到的租赁旺季。

  记者走访市场后发现,有供房压力的业主和中端物业的业主,最好尽快减价出租,而市场租金水平在6000~10000元/月之间的业主可以适当考虑空置并对物业进行整修。

  “进入11月份之后租赁市场就开始进入传统的租赁淡季”,合富置业市场部梁燕明告诉记者,广州租赁市场整体成交量出现明显萎缩,而租金变化各个板块都有所不同,一些远郊区域的租金有所回落。以番禺祈福新村楼梯两房为例,在9~10月份租金最高的时候旧区要1300~1500元/月,新区的价格为1500~1800元/月。而目前租金已明显回落,大多下降100~200元/月。

  市中心业主宁愿空置

  市区中心板块的表现也开始明显。合富置业淘金分行主管陈铁军表示,近期租赁市场成交情况相比9、10月下滑10%~20%,主要是因为淘金一带的租客群体多为外国人和外地人,外地人一般选择过年回乡后才租房;而外国人因为亚运会结束数量有所减少。

  陈铁军认为,部分电梯楼的业主,因为以租养供,在上一任租约还有一两个月到期时已经放盘寻找下一个租客,不会让自己的单位有一点空置的时间,所以租价松动的可能性较大。

  陈铁军举例说明,一房一厅的单位,租金一般是1600元/月,目前业主可议价空间为100~200元/月左右,而2000~3000元/月的单位,议价空间可达200~300元。

  不过,集中在淘金、珠江新城、天河北及环体育中心的、租金在6000元/月或以上的高端楼盘大单位,由于其租客是特定的客户群,所以业主的心态大不相同。中原地产天河北高级营业经理苏新晴透露,近期天河北板块的租赁成交量虽然出现下滑,但租价并没有松动,主要是部分高端物业的业主宁愿空置也不会降价出租。

  她解释,天河北那些富有经验,资金实力雄厚的高端物业业主们宁愿放高租金挑租客,也不会减少租金来降低自己物业租赁对象的门槛。

  租房在淡季是否该空置

  反对方:

  满堂红地产市场部主任沈锐培表示,如果空置的话要面临2~3月的空置期,以2000元租金为例,损失高达4000~6000元,而明年租金未必会有大幅提升,所以建议尽量不要将物业空置,哪怕是降价出租,即使降价100~200元/月,一年租金也仅减少1200~2400元。他预计明年政策不会马上放开,买卖需求仍受抑制,潜在买家会转向租房过渡,而由于房源较充足,租金不会有太大的波动,以稳定为主。

  支持方:

  满堂红地产龙口西路聚龙分店店长赵玮建议,如果租期到今年年底到期的话,业主倒可以考虑暂时不出租,等到农历年之后出租更适合。越是临近春节,外地租客因为回家而退房的人越多,租金也会继续走软,估计到春节前还会有一定的下降空间,但一般来说到了春节过后,随着外地租客的回流,租金又会有所回升,估计租金可以回到4500~4600元的水平。

  投资TIPS:

  有市场人士认为,租值小的出租单位更无空置压力,而租值高的单位空置损失更大。以一套租金为1500元/月的小单位计算,空置两个月损失为1500元/月×2个月=3000元,而如果每个月减租200~300元出租,一年的损失为200元/月×12个月=2400元或300元/月×12个月=3600元。减租出租未必划算。而对于高租值的单位来说,情况不同。比如一套6000元/月的单位,空置两个月的损失为6000元/月×2个月=12000元。而如果每个月减租500元,一年的损失为500元/月×12个月=6000元。虽然如果每个月减租1000元,损失与空置两个月相同,但一般出租单位很少减价幅度如此之大。