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公有非居住房屋易滋生腐败问题 租金明显过低(图)

  地处闹市中心的一处沿街铺面房,租赁价格只有周边同类房屋的一半。并非该房屋有缺陷,只是因为其是国企或行政事业单位的公有房屋。上海市徐汇区检察院从去年来查办的受贿案件中发现,公有非居住房屋租金标准严重滞后,出租管理环节存在诸多不规范之处,造成国有资产大量流失,滋生腐败问题,正成为权力寻租的“唐僧肉”,亟待相关管理部门的规范。?

  公有非居住房屋成寻租“唐僧肉”?

杨仁雄案件中出租的位于上海陕西南路的门面房

  上海市徐汇区检察院检察官从去年以来查办的受贿案件中发现,公有非居住房屋租金标准严重滞后,出租管理环节存在诸多不规范之处,造成国有资产大量流失,滋生腐败问题,正成为权力寻租的“唐僧肉”,亟待相关管理部门的规范。?

  租金特低,国家受损失个人捞好处?

  2004年上半年,民营公司法定代表人李某得知地处上海闹市的某大学办公楼欲出租的消息,马上向该大学后勤实业发展中心项目发展部经理、后勤实业发展集团总经理助理张健良提出以优惠价格租赁门面房的要求,张健良爽快答应。 

  李某明白,以如此低的价格租到这个地方的门面房,收益一定颇丰。2004年4月,李某支付给张健良15万元好处费。之后,张健良仿佛“开窍”了,分别于当年6月、9月和2005年1月,收受承租该大学房屋的另一公司法定代表人20万元、20万元和10万元,用于个人购买房屋。2005年7月,张健良再次收受承租该大学房屋的上海某宾馆管理有限公司价值29.58万元的轿车一辆。 

  今年1月26日,张健良在其单位领导陪同下到徐汇区检察院自首。3月11日,张健良的家属代其退出涉案赃款65万元。该院随即以受贿罪对张健良立案侦查。8月6日,张健良因受贿罪被判处有期徒刑五年零六个月,并处没收个人财产5万元。 

  之前,徐汇区检察院已受理了两起类似案件。办案检察官发现,这3起案件的受贿人出租公有房屋时均未引入市场竞争机制,直接决定由特定关系人承租房屋,不少公有非居住房屋出租协议或合同不符合合同文本规范,甚至根本没有签订合同;对大额房产签订长期出租协议,租期有的长达20年,而租金明显低于周边房屋的租金。 

  “以张健良受贿案为例,张健良经办的本校非居住房屋出租每天每平方米租金比市价低了0.7元,以其出租的7000平方米房屋面积计算,每年该校损失租金收益178万余元。”办案检察官告诉记者,“这是国有资产隐性流失最突出的环节。最难以察觉的国有资产流失则是,受贿人与承租人签订长期租赁合同,价格一直保持不变。”?

  允许违规搭建,带来安全隐患?

  今年45岁的杨仁雄本科毕业之后一直在上海市某行政事业单位办公室工作。看到老同事们个个下海经商发了财,他心里痒痒的,但是没有一技之长的他找不到赚钱的门路。 

  一个偶然的机会,杨仁雄与承租其单位新乐路门面房的老板张某谈起了心中的郁闷,张某大笑道:“老杨啊,你可真是守着宝山不知道发财啊!”张某一再表示,只要杨仁雄在职权范围内允许他缓交房租,再对他违规搭建房屋的事情睁一只眼闭一只眼,必定“有你的好处”。 

  杨仁雄感觉这件事情可以办到。于是,2004年3月至2009年11月,他在租金收取、房屋维护等日常管理中为张某提供方便。张某也投桃报李,在此期间以“挂名工资”的形式每月给杨仁雄1500元,共计10万余元。 

  2009年11月20日,杨仁雄眼看其受贿的事情要东窗事发,主动向单位坦白并到徐汇区检察院投案,如实供述了其罪行,并退出涉案赃款1万余元。杨仁雄投案时说:“张某给我开工资,无非是想利用我手中的权力赚到更多的钱。”该院随即以受贿罪对杨仁雄立案侦查,后杨仁雄退回涉案赃款。今年5月13日,杨仁雄因受贿罪被判处有期徒刑三年,缓刑三年,并处没收个人财产4万元。 

  办案中检察官发现,杨仁雄虽然捞到了10万余元“外快”,但是张某违规搭建的房屋一直存在,带来巨大的安全隐患。 

  检察官告诉记者,由于一些公有房屋监管人权力较大,又缺乏监督,出租公有非居住房屋时未与承租人签订书面租赁合同,仅凭口头约定,随意性较大;有的虽然签订了协议,但内容不规范,对租赁期限、付款方式、违约责任等要素未作明确约定,一旦发生纠纷,权益极易受损;有的单位将房屋一租了事,对承租人缺乏必要的约束和管理,对承担的法律连带责任知之甚少,更忽略了房屋的安全和经营风险;有的受贿后对承租人擅自改变经营范围、用途、搭建违章建筑等情况放任不管,甚至为承租人违约使用房屋出谋划策、提供便利,一旦出事得不偿失。?

  定租程序不透明滋生腐败?

  2000年初,张某开办了一家实业有限公司,并主动找到与之相识的上海市某机关服务中心副主任邵国汉,要求承租公有非居住房屋。邵国汉表示一定以最优惠的价格让张某租到称心如意的房子。随后,邵国汉利用其主管机关单位房产物业工作之便,将上海市中心两处房屋以低价租给张某,且准许他缓交租金、违约改建房屋。 

  张某对此非常满意,2003年五六月送给邵国汉2万元,以表谢意。当年10月,为缓交租金等,张某又送给邵国汉2万元。2004年六七月,邵国汉再次收受张某“感谢款”1万元。?

  2009年12月29日,徐汇区检察院以受贿罪对邵国汉立案侦查。今年1月4日,邵国汉的家属代其退回全部赃款。6月28日,邵国汉因受贿罪被判处有期徒刑二年,缓刑二年,并处没收财产1.6万元。 

  办案检察官告诉记者,由于涉案人员大多是单位管理房屋出租的主要负责人,单位内部又缺乏监督机制,公有房屋出租时一般采用协商方式确定承租对象和租金,没有采取公开竞租方式,导致时常出现租赁价格明显低于市场价格的事情,造成国有资产隐性流失,也提供了滋生腐败的土壤。同时,由于涉案人员拿了好处,对承租人不交租金的行为不能严格按照合同约定追究其违约责任,也造成了国有资产的流失。 

  据办案检察官介绍,公有非居住房屋租赁导致的腐败问题十分严重:有的利用公有房出租控制权经常到承租人所开饭店、商店白吃白拿;有的个体户低价承租后又高价转租他人,赚到差价后会行贿主管公有房屋出租的负责人。涉案单位则利用公有房产出租、出让金吃请送礼、乱发钱物、挥霍浪费等。?

  公房租金标准严重滞后?

  记者从徐汇区检察院了解到,此类案件反映出当前公有非居住房屋租赁租金标准严重滞后。 

  据办案检察官介绍,上海公有非居住房屋租金一直遵循1987年制定的《上海市房屋租赁条例》,其间虽然经过1996年、1997年两次调整,但也已历时十几年,租金还是严重滞后于市场房屋租赁价格。 

  数据显示,1997年以来,上海市商品房价格上涨了4倍,房屋租金也大幅上涨。但公有非居住房屋租金仍沿用1997年的标准,且只能在标准租金的2倍至9倍范围内收取协议租金,无疑制约了公有非居住房屋租金收益的增长,严重影响了国有资产的保值、增值。 

  “以张健良出租的一处面积99.35平方米房屋为例,收取的租金约为每年8019.6元,而该处房屋承租人转租的租金已达到每年80万元,即使按1997年租金的9倍收取协议租金,也只占转租租金的百分之九。”办案检察官说。 

  针对群众反映强烈的突出问题,徐汇区检察院办结这3起案件后,对辖区公有房出租进行了专项调研,并向发案单位发出检察建议,建议摸清公有非居住房屋底数,并对目前房屋出租市场行情进行调研,在此基础上,报请相关部门修订公有非居住房屋租赁条例,建立动态公有非居住房屋标准租金;建议公有非居住房屋管理人、所有人出租房屋时试行招租模式,租金收益使用透明化。 

  徐汇区检察院检察长储国樑 表示:“公有非居住房屋承租权是我国计划经济时代资源配置方式的产物,在市场经济条件下,公房出租租金应该随着市场的变化而变化,以确保公有非居住房屋承租权不成为寻租的‘唐僧肉’。”