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苏有朋出租商铺风波双方解除合同

中国经济网北京12月22日讯 由于台胞购买的房屋不得从事经营活动,本已经装修好的商铺不能办理营业执照,承租人王先生将房主著名影星苏有朋及中介公司北京时代之家房地产经纪有限公司(以下称时代之家公司)以房屋租赁合同纠纷诉至朝阳法院,要求解除房屋租赁合同,返还租金和押金,并赔偿经济损失共计44万余元;苏有朋提起反诉要求王先生给付拖延的租金。近日,朝阳法院做出判决,解除双方签订的房屋租赁合同,驳回了王先生和苏有朋的其他诉讼请求。

????朝外SOHO发现旺铺

????2009年7月,王先生在朝外SOHO的发现一处房屋打算在此经营美容美发,便按照房屋门上贴着的的联系电话,联系上了中介公司“时代之家房地产经纪公司”。在询问完该房屋租赁的相关信息后,王先生决定租下这个房屋。

????王先生称,当时中介公司的业务员说联系一下房主苏有朋,如果苏有朋同意,就得交1万元的订金。最终王先生与房主苏有朋就租房事宜达成一致。7月20日,王先生在SOHO12层开发商的租赁部签订了房屋租赁合同,居间人即为“北京时代之家房地产经纪有限公司”。

????合同中约定,出租房用于商业用途,租期为2009年至2014年共计5年,支付方式为押二付三,押金为58 238元。王先生称,签订合同的时候没有看见房主苏有朋,事后,是中介公司找苏有朋签字确认的。

????合同签订后,王先生支付了首期租金87357元、押金58538元,并对房屋进行了装修,缴纳了房屋的水电费,购买了美容美发用品。一切准备就绪后,王先生却被工商部门以“不得使用台胞购买的房屋作为经营场所从事经营活动”为由,不予注册登记。

????台胞房屋不能经营苏有朋被诉

????面对装修好的房子,却不能正式开始经营。王先生向北京市朝阳区法院提起诉讼,要求解除租赁合同,房主苏有朋返还房屋租金、押金,另外苏有朋和时代之家公司赔偿装修费、水电费等各项经济损失共计296026.8元。

????王先生认为,房主苏有朋在大陆购房时,应当知晓相关法律法规对台湾人士购房的相关规定,且时代之家公司作为专业中介公司也应明熟知上述规定,而二者在签订合同时均未向其作出提示,故诉至法院。

????法庭上,苏有朋的代理律师表示,出租房屋是由于中介公司的人打电话给苏有朋的代理人,说SOHO的房子可以进行出租。该代理人表示如果符合法律规定就可以租,后来中介又来电话说房子可以租,价格已经谈好了。苏有朋签字的日期就是最后确认的时间。代理人称,本案中王先生并没有提供工商行政管理部门出具的不予注册登记的任何证据。苏有朋没有任何过错,所以不应当承担返还租金、押金及赔偿损失等责任。

????同时,苏有朋还向王先生提起反诉称,王先生下期的租金应于2009年12月15日之前支付,但其至今仍未收到租金。根据合同约定,王先生未按照合同约定支付租金,其应承担违约责任并腾退房屋,故要求解除合同,并赔偿不给付租金的违约金582380元。

????苏有朋在庭审中提交了SOHO房屋的电费及水费发票,证明王先生实际上在2009年9月之后仍在经营,诉讼目的则是因为经营不善想转移风险。

????庭审中,王坚持认为,苏有朋违反法律法规、部门规章及政策的有关规定将法律禁止出租的房屋出租,导致其无法办理工商营业执照,更无法实现经营目的。因此,合同的解除与其没有任何责任,完全是苏有朋的违法过错行为导致。

????冒牌居间人:此“时代之家”非彼“时代之家”

????时代之家公司的代理人辩称,该公司没有在任何时间、任何地点与王先生和苏有朋签订过居间合同,同时提出合同上的合同专用章与其公司的合同专用章有明显差别。另外,时代之家公司的经营地点在望京,从没在SOHO经营过。

????根据时代之家公司的申请,法院依法委托鉴定中心对《租赁合同》上时代之家公司合同专用章进行鉴定。

????2010年9月25日,鉴定机构工作人员前往北京市工商行政管理局朝阳分局信息档案中心,对时代之家公司年检印鉴式样档案原件进行了现场查验。

????9月28日,鉴定中心出具了鉴定意见书,鉴定意见为“上述检材‘租赁合同’上‘北京时代之家房地产经纪有限公司合同专用章’印文与相同内容样本印文不是同一枚印章所盖印”。

????看到鉴定结果,王先生发现整个租房的过程中,其都没有审查过“时代之家公司”的资质,也没有对租赁房屋的经营限制加以留意。

????法院判决解除租赁合同

????承办法官凌巍表示,王先生与苏有朋签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,合法有效。根据我国合同法的规定,当事人协商一致,可以解除合同。

????鉴于苏有朋对王先生无法取得营业执照的主张提出异议,法院向工商行政管理部门核实了《建设部等部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的执行情况。

????根据工商行政管理部门的答复,由于苏有朋的身份系台胞,且其购买的朝外SOHO的房屋时间为2006年7月18日,而该《意见》的实施时间为2006年7月11日,故该处房屋确实无法办理营业执照。

????对此,法院认为苏有朋并非法律专业人士,该《意见》实施的时间仅在其购买涉诉房屋前不久,苏有朋无法及时得知最新颁布的各项法律法规情有可原,苏有朋对于王先生无法取得营业执照、不能实现合同目的所遭受的损失不存在明显过错。

????而王先生作为涉诉房屋的承租人,对租房的用途是明知的,在委托中介公司提供居间服务的过程中,王先生既没有对中介公司的资质进行审查,也没有对租赁房屋的经营限制加以留意,故对于无法实现商业经营的目的亦存在一定过错。

????由于王先生并未实际经营,且客观存在装修经营等损失,故法院从公平角度考虑,对王先生要求苏有朋返还租金、押金并赔偿装修等相关损失的请求不予支持;同时对苏有朋要求王先生承担违约金的主张亦予以驳回。

????此外,王先生与苏有朋租赁合同上的公章并非时代之家公司加盖,王先生要求该公司承担赔偿责任缺乏事实和法律依据。

????综上法院作出上述判决。

????相关链接:

????2006年7月11日,建设部、商务部、发改委、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号),规定:“(十)境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。”